Что девелопер вправе требовать от государства? Комментарий Алексея Кравцова для участников Форума "URBAN SPACE 2016"
С какими проблемами может столкнуться девелопер, которому достаются проблемные объекты от проблемных застройщиков. Что он вправе требовать от государства, а что - нет? Ответ на этот вопрос нам дал Председатель Арбитражного третейского суда города Москвы Алексей Кравцов.
"Не редким явлением в современной правовой действительности являются случаи, когда завершение строительства объектов недвижимости, чаще всего – многоквартирных домов, затягивается на неопределенный срок, а иногда и вовсе не завершается. В качестве одного из способов завершения строительства таких объектов недвижимости является возможность смены застройщика в случае, если последний свои обязательства не выполняет.
В настоящее время специальные нормы, регламентирующие такую процедуру отсутствуют, в связи, с чем на практике применяются нормы Гражданского кодекса РФ по перемене лиц в обязательстве, а также административные средства (такие как переоформление разрешительной документации на строительство).
Принимая на себя обязательства по завершению строительства на брошенном объекте, застройщик может столкнуться с целым рядом проблем:
- частичное или полное отсутствие исходно-разрешительной документации на строительство;
- низкое качество уже выполненных работ на объекте;
- двойные продажи квартир (в случаях явно мошеннических действий недобросовестного застройщика)
- трудности при оценке реальных объемов обременений по проекту в случае, если денежные средства соинвесторов привлекались не путем заключения прямого договора купли-продажи или договора долевого участия в строительстве, а посредством т.н. «серых» схем.
Поскольку завершение строительства проблемных объектов недвижимости имеет высокую социальную значимость, власти заинтересованы в благополучном исходе ситуации. В связи с этим у нового застройщика появляется возможность договариваться о компенсациях издержек с властями для целей увеличения инвестиционной привлекательности проблемного объекта. Возможности, пределы и виды такой компенсации, как правило, устанавливаются в региональных законах, и могут включать в себя:
- отказ от доли квартир, если они предполагались к передаче в муниципальную или региональную собственность;
- выделение девелоперам, которые осуществляют дострой проблемного объекта недвижимости, компенсационных площадок (земельных участков на льготных, более выгодных условиях);
- снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре и т.д.
"В любом случае, в каждом конкретном случае застройщику необходимо проводить анализ рисков по соответствующему объекту", - отмечает Алексей Кравцов.
Источник "URBAN SPACE 2016", "Дом", "URBANUS.RU", "Первый о Новостройках", "Дайджест Недвижимости", "VsePoselki.ru", "Строительное обозрение", "Найди Квартиру.ru"
