Обзор судебной практики об обращении взыскания на квартиру, заложенную под договор займа между физическими лицами, и взыскании долга (от Арбитражного третейского суда г. Москвы)
ОБЗОР
судебной практики члена Союза Третейских судов - Коллегии автономных третейских судей «Арбитражный третейский суд г. Москвы» (a-tsm.ru, г. Москва) по спору между физическими лицами об взыскания на квартиру, заложенную заложенную под договор денежного займа, и взыскания задолженности (рассмотренному «Третейским судом, образованным сторонами для разрешения конкретного спора» в составе третейского судьи Кравцова А.В.)
14 января 2019 г. № 38/19
30.10.2018 г. «Третейский суд, образованный сторонами для разрешения конкретного спора», в составе единоличного третейского судьи Коллегии автономных третейских судей (арбитров) «Арбитражный третейский суд г. Москвы» Кравцова Алексея Владимировича, вынес арбитражное решение по делу № АТС-5875/18 по иску К… Натальи Сергеевны (г. Москва) к М…. Тамаре Васильевне (г. Москва), о взыскании задолженности по договору денежного займа и обращении взыскания на заложенное имущество.
14.11.2018 г. истец обратился в Хорошевский районный суд г. Москвы за исполнительным листом. 18.12.2018 г. Хорошевский районный суд г. Москвы (дело № 2-6162/18) выдал исполнительный лист на принудительное исполнение арбитражного решения «Третейского суда, образованного сторонами для разрешения конкретного спора», по делу о взыскании задолженности по договору денежного займа.
СУТЬ ДЕЛА:
В соответствии с Арбитражным соглашением, в «Третейский суд, образованный сторонами для разрешения конкретного спора, в составе единоличного арбитра Кравцова А.В.» обратилась К….. Наталья Сергеевна (Далее–К….. Н.С., истец) с исковым заявлением к М….. Тамаре Васильевне (Далее – М….. Т.В., ответчик) о взыскании долга по договору займа от 09 февраля 2018 года в размере 7 270 920 рублей, из которых 3 189 000 рублей – сумма займа и 4 081 920 рублей – сумма начисленных процентов, а также об обращении взыскания на заложенное имущество ответчика: квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Г….. д.49, корп.1, кв.19 установив начальную продажную стоимость реализации имущества с открытых торгов в размере 4 046 216 рублей, и расходов по оплате арбитражного сбора.
В материалах дела имеется, подписанное между истцом и ответчиком имеется Арбитражное соглашение о передаче спора в «Третейский суд, образованный сторонами для разрешения конкретного спора в составе единоличного Третейского судьи Кравцова Алексея Владимировича (ИНН 344205858175)», в форме Арбитражной оговорки в п. 8.1 Договора займа от 09.02.2018 года.
Согласно арбитражного соглашения: «Все споры по настоящему договору передаются на разрешение в открытом режиме по выбору истца в государственный суд или в Третейский суд, образованный сторонами для разрешения конкретного спора, в составе единоличного арбитра Кравцова А.В. (ИНН 344205858175), в соответствии с его Регламентом, депонированным у нотариуса, размещенным на сайте www.a-tsm.ru. Стороны ознакомились с Регламентом Кравцова А.В. Участие сторон и арбитра в заседаниях допускается по видеоконференцсвязи. Решение третейского суда окончательно. Исполнительный лист выдается по месту арбитражного разбирательства».
Аналогичное Арбитражное соглашение содержится в п.6.3 Договора об ипотеке жилого помещения №0902-2.
Таким образом, Сторонами Арбитражного соглашения явным и обоюдным образом выражена воля о подведомственности рассмотрения настоящего спора «Третейскому суду образованному сторонами для разрешения конкретного спора, в составе единоличного арбитра Кравцова А.В.».
Третейским судом установлено: Между Истцом и Ответчиком, 09.02.2018 года был заключен Договор займа.
По условиям Договора займа Истец передал Ответчику денежные средства в размере 3 600 000 рублей на 6 месяцев, т.е. до 09.08.2018 года, что подтверждается представленной в материалах дела, распиской ответчика от 09.02.2018 г. Ответчик обязался возвращать сумму займа частями, в соответствии с графиком платежей.
Однако, как указал истец в исковом заявлении, в нарушении условий договора, Ответчики возвратил истцу 411 000 рублей.
В обеспечение возникающих в будущем обязательств по Договору займа, Истцом и Ответчиками был заключен Договор об ипотеке жилого помещения № 0902-2 от 09 февраля 2018 г. (далее «Договор об ипотеке»), а именно, квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. Г……, д. 49, к. 1, кв. 19, зарегистрированный Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москвы.
Согласно пункту 1.2 Договора, Цель предоставления Суммы займа: на осуществление капитального ремонта квартиры, расположенной по адресу: город Москва, Л…….., д.70/11, кв.461 (далее – Объект).
Согласно п 3.1. Договора, сумма займа подлежит возврату Займодавцу до 09.08.2018 года (включительно) в соответствии с графиком возврата Займа, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.
Согласно п 3.2. договора, сумма займа в соответствии с условиями настоящего Договора передается ЗАЕМЩИКОМ ЗАЙМОДАВЦУ, либо перечисляется ЗАЕМЩИКОМ на следующий расчетный счет: …… получатель К……… Наталья Сергеевна .
Согласно п. 3.3.Договора, Подтверждением передачи денежных средств является расписка об их получении ЗАИМОДАВЦЕМ, либо квитанция о перечислении денежных средств на счет ЗАЙМОДАВЦА, указанный в настоящем Договоре.
Согласно п 4.2.1. Договора, Заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Настоящему договору, включая возврат в полном объеме суммы займа и полную уплату подлежащих начислению на сумму займа процентов (определенных частью 7 настоящего договора, в случаях:
4.2.1.1. нецелевого использования ЗАЕМЩИКОМ Суммы займа;
4.2.1.2. утраты или повреждения по независящим от него обстоятельствам заложенного ЗАЕМЩИКОМ по договору ипотеки имущества, указанного в пункте 6.1 настоящего Договора (далее - заложенное имущество), если вследствие этого обеспечение ипотекой обязательств ЗАЕМЩИКА существенно ухудшилось:
4.2.1.3. в случае прекращения права-собственности ЗАЕМЩИКА на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным действующим законодательством;
4.2.1.4. при грубом нарушении ЗАЕМЩИКОМ правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе ЗАЙМОДАВЦАМ как залогодержателю в проверке заложенного имущества;
4.2.1.5. нарушения ЗАЕМЩИКОМ возврата Суммы займа (части Суммы займа) в соответствии с Графиком платежей более чем на 5 (пять) календарных дней;
4.2.1.6. просрочки выполнения ЗАЕМЩИКОМ обязательств, указанных в п.5.1.2, настоящего Договора, более чем на 10 (десять) календарных дней;
4.2.1.7. существенного нарушения ЗАЕМЩИКОМ иных обязательств по настоящему Договору;
4.2.1.8. в иных случаях, предусмотренных законом.
При наличии одного из обстоятельств, предусмотренных настоящим подпунктом, ЗАЕМЩИК обязуется возвратить в полном объеме Сумму займа и полностью уплатить проценты на Сумму займа в течение 5 (пять) календарных дней с момента предъявления ЗАИМОДАВЦЕМ требования о досрочном исполнении обязательств по Договору. Нарушение этого срока влечет начисление на сумму просроченного платежа процентов согласно ставке, предусмотренной пунктом 7.1 настоящего Договора.
Согласно п 4.2.2. Договора, в случае, предусмотренном п. 4.2.1.6. настоящего Договора, ЗАЙМОДАВЕЦ вправе (вместо предъявления ЗАЕМЩИКУ требования, зафиксированного в п.4.2.1, настоящего Договора о досрочном возврате Суммы займа и начисленных процентов) за счет ЗАЕМЩИКА застраховать риски, указанные в п. 5.1.2 настоящего Договора, на тех же условиях и у того же страховщика.
Согласно пункту 6.1 Договора, Обеспечением надлежащего исполнения ЗАЕМЩИКОМ обязательств по настоящему Договору является залог принадлежащей ЗАЕМЩИКУ на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Г………, дом 49, корпус 1, квартира 19 (договор ипотеки 0902-2 от 09.02.2018 года).
В случае нарушения срока возврата Суммы займа Ответчик уплачивает Истцу проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, которые начисляются с даты, следующей за датой возникновения просроченной задолженности, по дату полного погашения просроченной задолженности включительно, в следующем размере: 1 % (одного процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с 10-го календарного дня, от такой просрочки (п.7.1.1 Договора займа) и в размере 3 % (трех процентов) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с 16 (шестнадцатого) календарного дня такой просрочки (п.7.1.2 Договора займа).
Во исполнение условий Договора займа, истец передал Ответчику денежные средства в размере 3 600 000 рублей.
Однако, как указал истец, ответчик свои обязательства по Договору займа надлежащим образом не исполняет.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по Договору займа, истец обратился в третейский суд с настоящим иском.
Проанализировав и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, третейский суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого срока.
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег (статья 807 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт предоставления истцом займа подтверждается материалами дела, и не оспаривается сторонами.
Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа, (пункт 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В пункте 7 Договора займа стороны предусмотрели, что в случае нарушения срока возврата Суммы займа Ответчик уплачивает Истцу проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, которые начисляются с даты, следующей за датой возникновения просроченной задолженности, по дату полного погашения просроченной задолженности включительно, в следующем размере: 1 % (одного процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с 10-го календарного дня, от такой просрочки (п.7.1.1 Договора займа) и в размере 3 % (трех процентов) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с 16 (шестнадцатого) календарного дня такой просрочки (п.7.1.2 Договора займа).
В соответствии с п. 7.1.1 договора займа истец начислил ответчику проценты за период с 20.08.2018 года по 25.08.2018 года в размере 159 450 рублей.
Также истец просит взыскать с Ответчика проценты, предусмотренные в соответствии с п.7.1.2. Договора займа за период с 26.08.2018 года по 05.10.2018 года в размере 3 922 470 рублей.
Проверив правильность представленного истцом расчета процентов, третейский суд считает данное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.
С учетом изложенного, суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика основной задолженности по Договору займа и процентов, ввиду чего – подлежащими удовлетворению.
Истец в исковом заявлении просит суд также в счет погашения вышеуказанной задолженности обратить взыскание на заложенное имущество по Договору ипотеки жилого помещения № 0902-2 от 09 февраля 2018 года, заключенного между К….. Натальей Сергеевной и М….. Тамарой Васильевной а именно: квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ул. Г…….., дом 49, корпус 1, квартира 19, общей площадью 30,7 (тридцать целых и семь десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер: ……, принадлежащую М……. Тамаре Васильевне, на праве собственности на основании: свидетельства о праве на наследство по завещанию, выдано нотариусом города Москвы Н….. Мариной Васильевной от 03 июня 2008 года, реестр № 4Н-34. Право собственности Залогодателя на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.07.2008 года сделана запись регистрации № …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ……., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, определив способ и порядок реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 046 216 рублей.
Суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению исходя из следующего:
Согласно пункту 6.1 Договора займа, Обеспечением надлежащего исполнения ЗАЕМЩИКОМ обязательств по настоящему Договору является залог принадлежащей ЗАЕМЩИКУ на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. …., дом 49, корпус 1, квартира 19 (договор ипотеки 0902-2 от 09.02.2018 года).
Как следует из материалов дела 09 февраля 2018 года между К…. Натальей Сергеевной (Залогодержателем) и М….. Тамарой Васильевной (Залогодателем) был заключен Договор об ипотеке жилого помещения № 0902-2 (далее – Договор ипотеки), согласно пункту 1.1. которого, Залогодатель передает Залогодержателю в качестве обеспечения в полном объеме возникающих в будущем обязательств Залогодателя по договору беспроцентного займа от 09.02.2018 года (далее по тексту —договор займа), подписанному между Залогодержателем (Займодавцем по договору займа) и Залогодателем (Заемщиком по договору займа) в городе Москве, удостоверенному нотариусом города Москвы А…. Д.В., реестр №……, в залог (ипотеку) квартиру, обладающую следующими характеристиками:
1.1.1. место нахождения квартиры: город Москва, ул. Г……, дом 49, корпус 1, квартира 19;
1.1.2. общая площадь: 30,7 (тридцать целых и семь десятых) квадратных метра;
1.1.3. назначение: жилое;
1.1.4. Кадастровый (или условный) номер: …… (далее по тексту также - квартира, жилое помещение, предмет ипотеки).
1.1.5. Квартира принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании: свидетельства о праве на наследство по завещанию, выдано нотариусом города Москвы Н….. Мариной Васильевной от 03 июня 2008 года, реестр № 4Н-34. Право собственности Залогодателя на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.07.2008 года сделана запись регистрации № …., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права …., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ч. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В отношении требований истца установить начальную продажную стоимость на заложенное имущество в размере 4 046 216 (четыре миллиона сорок шесть тысяч двести шестнадцать) рублей, а способом реализации определить продажу с публичных торгов, суд пришел к выводу, что имеются основания для их полного удовлетворения исходя из следующего:
В соответствии с ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Согласно пункту 1.6 Договора ипотеки, предмет ипотеки Стороны оценивают в 4 000 000 (четыре миллиона) рублей .
В материалы дела представлено Заключение №18-09-25/06 «О наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта жилой недвижимости», расположенного по адресу: город Москва, ул. Г…….., дом 49, корпус 1, квартира 19. Согласно представленному Заключению, рыночная стоимость оцениваемого объекта, по состоянию на 25 сентября 2018 года составляет 5 057 770,00 рублей.
Согласно части 1 статьи 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона (п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Учитывая изложенное, суд находит все основания установить начальную продажную цену на заложенное имущество в размере 4 046 216 (четыре миллиона сорок шесть тысяч двести шестнадцать) рублей.
Поскольку ответчиком обязательства по возврату займа до настоящего времени не исполнены, у истца, в силу закона, имеются все основания получить в судебном порядке удовлетворение по обязательствам путем реализации заложенного имущества с публичных торгов.
Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Расходы по оплате арбитражного сбора относятся на ответчика в порядке ст. 22 ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве в РФ)».
В соответствии со ст. 38 ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации» стороны, заключившие третейское соглашение принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда.
Согласно статье 41 ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации арбитражное (третейское) решение признается обязательным и подлежит немедленному исполнению сторонами, если в нем не установлен иной срок исполнения. При подаче стороной в компетентный суд заявления в письменной форме арбитражное решение принудительно приводится в исполнение путем выдачи исполнительного листа в соответствии с настоящим Федеральным законом и положениями процессуального законодательства Российской Федерации.
На основании ст. ст. 309, 310, 314, 337, 349, 350, 395, 807, 809, 810, 811 ГК РФ, ст. ст. 50, 54, 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и, руководствуясь Главой 6 ФЗ-382 и ст. ст. 83, 127-130 Регламента Третейского судьи (арбитра) Кравцова А.В., «Третейский суд, образованный сторонами для разрешения конкретного спора, в составе единоличного арбитра Кравцова А.В.»
ТРЕТЕЙСКИЙ СУД РЕШИЛ:
1. Исковые требования К…. Натальи Сергеевны удовлетворить в полном объеме.
2. Взыскать с М…… Тамары Васильевны (………) в пользу К….. Натальи Сергеевны ( …..) сумму основного долга по Договору займа от 09 февраля 2018 года в размере 3 189 000 руб. (три миллиона сто восемьдесят девять тысяч) рублей, проценты в размере 159 450 ( сто пятьдесят девять тысяч четыреста пятьдесят) рублей, начисленных за период с 20.08.2018 года по 25.08.2018 года, проценты в размере 3 922 470 (три миллиона девятьсот двадцать две тысячи четыреста семьдесят) рублей, начисленных в период с 26.08.2018 года по 05.10.2018 года.
3. В счет погашения указанной задолженности, обратить взыскание на недвижимое имущество квартиру расположенную по адресу: город Москва, ул. Г….., дом 49, корпус 1, квартира 19, общей площадью 30,7 (тридцать целых и семь десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер: ….., принадлежащую М…… Тамаре Васильевне, …… на праве собственности на основании: свидетельства о праве на наследство по завещанию, выдано нотариусом города Москвы Н….. Мариной Васильевной от 03 июня 2008 года, реестр № 4Н-34. Право собственности Залогодателя на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.07.2008 года сделана запись регистрации № 77-77-….., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ……, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, определив способ и порядок реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 046 216 рублей (четыре миллиона сорок шесть тысяч двести шестнадцать) рублей.
4. Взыскать с М….. Тамары Васильевны (……) в пользу К…. Натальи Сергеевны ( …….) - 59 355 руб. (пятьдесят девять тысяч триста пятьдесят пять) рублей расходов по оплате арбитражного сбора.
5. . Решение суда окончательно, обжалованию не подлежит. Вступает в законную силу немедленно с даты принятия, подлежит немедленному исполнению.
Ознакомиться с текстом Арбитражного решения Третейского суда и Определения Хорошевского суда Москвы
Пресс-служба Союза Третейских Судов
