Тенденции на рынке недвижимости в Бангкоке в 2018 году
За последние пять лет на рынке недвижимости Бангкока наблюдался огромный рост. С 2013 года было сдано в эксплуатацию более 300 000 новых кондоминиумов, открылось 1,3 миллиона м2 новых торговых площадей и завершено строительство новых офисных помещений общей площадью 800 000 м2, не говоря уже о непрерывном развитии гостиничного и логистического секторов.
В 2018 году основные движущие силы последнего цикла роста меняются, создавая новые проблемы для ведущих игроков рынка. Консультационная компания по вопросам недвижимости JLL раскрывает некоторые тенденции, которые формируют рынок недвижимости в Бангкоке в этом году.
Эндрю Gulbrandson, руководитель исследовательского направления в JLL, говорит: «Быстро растущие цены на землю по-прежнему представляют собой серьезную проблему для современного рынка. Недавнее ежегодное увеличение объёма рынка на 10-15% в год подталкивает девелоперов к новым направлениям».
За несколькими исключениями, уже практически невозможно получить финансовую возможность приобрести новые свободные земли в центре города для строительства офисных, гостиничных или торговых помещений. В результате многие инвесторы ищут возможности долгосрочной аренды для нового коммерческого и гостиничного бизнеса.
«Рост стоимости земли влечёт за собой множество других проблем, с которыми сталкиваются инвесторы в определенных секторах рынка, одним из которых является усиление конкуренции. Чтобы реализовывать успешные проекты и гарантировать прибыльность акционерам, лидеры рынка предпринимают различные шаги, преследуя цели роста», - говорит г-н Gulbrandson.
Он объясняет, что, хотя тенденция девелоперских компаний к развитию более дорогих продуктов, ориентированных как на местных, так и на иностранных покупателей с более высокой ликвидностью, является примером того, что наиболее успешная стратегия роста, принимаемая местными игроками, заключается в партнерстве с совместными предприятиятиями (СП), во многих случаях - с иностранными инвесторами.
По данным JLL, общая стоимость инвестиций в СП с 2013 года превысила 570 млрд. батов. Вступление в такие партнерства позволяет обеим сторонам взаимно выгодно диверсифицировать риск, настраивать обмен знаниями и техническими ресурсами. Аналогичным образом, согласно данным JLL, в последние годы прошла масштабная волна новых сделок по слиянию и поглощению компаний (M&A), общая сумма которых составила 170 млрд. батов с 2013 года.
Помимо СП и M&A, многие ведущие местные девелоперы жилой недвижимости активно используют новые возможности в непрофильных секторах рынка. Например, Ananda Development запускает несколько новых проектов в сфере гостиничного сектора, Origin Property планируют выйти на рынок офисной недвижимости, Major Development и Raimon Land заявляют о своём намерении также инвестировать в рынок офисной недвижимости.
Несколько смелых лидеров рынка, включая Ananda Development, Sansiri и Central Pattana (CPN), вносят стратегический вклад в развитие технологий. Инициативы включают создание поддерживающих экосистем и корпоративных венчурных (CVC) команд, таких как Ananda UrbanTech и SiriVentures, которые в основном нацелены на растущие стартапы «proptech» и инвестиции в бренды образа жизни, включая журналы и гостиничные операторы.
В то же время для поддержания конкурентного преимущества CPN и Central Group укрепляют свои технические возможности, вступая в стратегическое партнерство с тяжеловесами, такими как JD.com из Китая.
«Поскольку тайские инвесторы стремятся разнообразить источники своих инвестиций, некоторые из них ищут возможности за пределами Таиланда. Инвесторы с сильным портфелем в сфере гостиничного бизнеса, такие как Minor Group, Central Plaza Hotel (Centara) и Singha Estate, а также промышленные лидеры, такие как Amata и Frasers Property, скорее всего, продолжат усилия по расширению за рубежом. Тем не менее, мы ожидаем, что большинство местных игроков будут продолжать инвестировать весь свой капитал в Таиланд», - говорит г-н Gulbrandson.
Рынок кондоминиумов в Бангкоке
Рынок кондоминиумов Бангкока будет продолжать сталкиваться с проблемами на фоне усиления конкуренции и сокращения ликвидности внутренних инвестиций на массовом рынке.
Девелоперам необходимо проявлять особую осторожность при обеспечении безопасности новых объектов разработки, чтобы гарантировать, что местоположение, продукт и позиционирование каждого нового проекта адаптированы к конкретным целевым демографическим показателям - давно прошли те времена, когда сделки купли-продажи заключались в течение нескольких дней после сдачи в эксплуатацию, когда особые факторы, такие как репутация бренда BTS, могли их стимулировать.
JLL ожидает, что застройщики жилых кварталов продолжат увеличивать продажи иностранцам и прилагать маркетинговые усилия, чтобы обеспечить продажи новых проектов, а также продолжить инвестиции в другие классы активов для диверсификации рисков.
Рынок офисной недвижимости в Бангкоке
Рынок офисной недвижимости должен оставаться очень здоровым. В настоящее время доля вакантных площадей минимальна, а средняя арендная плата находится на рекордно высоком уровне.
Несмотря на то, что в 2018 году планируется сдача в эксплуатацию нового пространства для аренды, более трети помещений уже было сдано, и ожидается, что данная тенденция с успехом продолжится, так как большинство проектов хорошо расположены и отличаются высоким качеством. Хотя доля вакантных помещений будет колебаться по мере того, как новые объекты будут сдаваться в эксплуатацию, продажи должны остаться на уровне исторического минимума.
Кроме того, JLL ожидает, что арендная плата будет продолжать расти умеренными темпами. В 2018 году было заявлено о строительстве нескольких новых офисных зданий, однако компания не ожидает появления новых масштабных проектов.
Рынок гостиничных услуг в Таиланде
В 2017 году Таиланд посетило более 35 миллионов международных туристов, и официальные прогнозы предполагают их увеличение на 37-38 миллионов в 2018 году. Примерно половина из этих посетителей находится в Бангкоке проездом, тем не менее, рекордное число туристов способствует максимальной занятости номеров при высокой средней стоимости в гостиничном сегменте. В то время как в 2018 году планируется завершить строительство почти 4000 новых номеров - наибольшее число с 2012 года – данные показатели по-прежнему будут оставаться на высоком уровне.
Рынок торговых помещений в Таиланде
Рынок торговых помещений демонстрирует признаки жизни, но остаются проблемы, особенно связанные с обременительным уровнем задолженности за коммунальные услуги.
К позитивной тенденции можно отнести недавний здоровый рост арендной платы в портфеле торгового центра CPN и более широкий, стабильный рост продаж в магазинах Big C и 7-Eleven, причем последние два являются ключевыми лидерами по внутренним потребительским расходам. В 2018 году ведущие игроки рынка, такие как CPN и Siam Future, обещают сдать в эксплуатацию несколько новых торговых центров в Бангкоке. Они планируют использовать возможности как в быстрорастущих пригородных районах, так и в недостаточно обслуживаемых городских районах, однако ожидается, что значительная часть инвестиций будет вложена в инициативы по диверсификации активов.
С точки зрения новых проектов, в 2018 году все внимание приковано к ICONSIAM - единственному крупному розничному магазину, который планируется открыть в этом году. ICONSIAM не только откроет первый на таиландском рынке магазин Apple Store, но и, что более важно, представит широкий спектр культурных направлений, одинаково привлекательных как для тайцев, так и для иностранных гостей.
Перевод статьи «What’s In Store For Bangkok Real Estate In 2018?»
https://www.thailand-business-news.com
